Kadangi nekilnojamo turto situacija yra tiesiogiai susijusi su interjero projektavimo paklausa, man visada buvo įdomu stebėti kaip viskas keičiasi, kokios tendencijos vyrauja bei kokios ateities prognozės numatomos.
Pastaruosius metus buvo ryškiai juntamas nekilnojamo turto rinkos augimas, vystėsi nauji NT projektai, pandeminė situacija pakoregavo žmonių poreikius, NT paklausa išaugo labiau nei bet kada anksčiau. Ar tikrai praėjusius metus galime pavadinti rekordiniais NT srityje? Ar galima patvirtinti taip dažnai pernai girdėtą frazę ,,tikrai parduosiu, nes perka bet ką“?
Šiai temai išplėtoti pasikviečiau brokerę Patriciją Bubulaitę – Jankauskienę, kuri jau dešimt metų dirba šioje srityje ir sutiko pasidalinti savo įžvalgomis apie 2021 m. NT situaciją Lietuvoje.
Kaip susiklostė Tavo kelias iki brokerio darbo?
Aš esu baigusi inžinerinės informatikos mokslus, taigi pagal specialybę esu programuotoja, bet taip jau susiklostė, kad nuėjau į vieną draudimo kompaniją dirbti su duomenų bazėmis ir pradėjau darbuotis su nekilnojamo turto draudimais. Vėliau pabaigiau magistro studijas verslo vadybos srityje ir toliau dar daug metų dirbau draudimo kompanijoje su turto draudimu ir turto rizikos vertinimu. Po to dar kurį laiką teko banke dirbti su investicijomis, bet, nepaisant to, kad ir vienur ir kitur buvau vadovaujančiose pareigose, supratau kad atėjo laikas savo verslui.
Norėjosi turėti savo veiklą, kuri būtų širdžiai miela. Taigi pirma mintis buvo – brokerės, darbas su nekilnojamu turtu. Pabandžiau, ir štai jau dešimti metai kaip esu šioje srityje.
Tai, ką gi veikia brokeris?
Brokerio veikla pirmiausia yra gauti pirkėją, kuriam reikia padėti nupirkti NT arba pardavėją, kuris nori parduoti NT, t.y. žmogų, su kažkokiu konkrečiu NT poreikiu. Ir tuomet kai gauni objektą, ieškai jam pirkėjo, atstovauji derybose, ruoši sutartis ir t.t. arba turi pirkėją ir jam padedi surasti objektą, kuris atitinka jo lūkesčius bei finansines galimybes.
Ar tiesa, kad brokeris mato dalykus, kuriuos ne visada gali pamatyti pirkėjas?
Dažniausiai, kai brokeris eina apžiūrėti būsto kartu su pirkėjais, jis mato viską tikrai kitaip. Pirkėjas tuo momentu būna emocionalus. Brokeris vertina būstą kur kas objektyviau. Pvz.: Aš visada apžiūriu kaimynų langus, duris, paklausiu kas gyvena kaimynystėje, galiu atpažinti ar laiptinė šviežiai pakvepinta ar iš tiesų tvarkinga, prižiūrima ir daug kitų dalykų, kurie padeda įvertinti tikrąją situaciją.
Turbūt neretai dar pasitaiko manančių, kad viską nupirkti arba parduoti gali patys ir kad brokerio paslauga nėra būtina? Turbūt labai panašiai kaip ir su interjero dizaino paslauga ? Ką galėtum atsakyti tokiems žmonėms?
Pardavimas nuosavo būsto yra kur kas sudėtingesnis dalykas nei bet kokio kito objekto, kad ir koks tu geras pardavėjas esi. Parduodant savo būstą, ir kai labai nori parduoti, potencialiam pirkėjui gali pasiūlyti per daug arba per mažai ir prarasti sandorį. Kai pardavimo procese ar derybose Tave atstovauja brokeris, jam kur kas lengviau laikytis tam tikros pozicijos. Brokeris žino ne tik Tavo bet ir kitų NT objektų situaciją, gali lyginti, užakcentuoti tai kas yra svarbu ar aktualu arba ramiai, be emocijų, laukti kito potencialaus pirkėjo, neatiduodant per daug ir pan.
pastebėjau tokią tendenciją, kad per šį kainų pakilimo laikotarpį pardavėjai sako: ,,juk viską perka, parduosiu ir aš“. Ir tikrai parduoda, bet kartais paaiškėja, kad kur kas žemiau rinkos kainos ir pan. Paskutiniu metu vis dažniau į mane kreipiasi norintys įsigyti NT. Dažnai jie baiminasi, kad nusipirks netinkamą būstą, kad bus kas nors nuslėpta, kad nusipirks per brangiai, kad sumokės avansą ir negaus turto vertinimo ir t.t. Pvz. Amerikoje yra visiškai normalu, kad ir pirkėjas ir pardavėjas turi savo brokerį, Lietuvoje dar tik įsivažiuojame šiuo klausimu.
O kas liečia interjero dizaino paslaugas, tai visuomet patariu žmonėms į dizainerius kreiptis kuo anksčiau, geriausia – iš karto po preliminarios sutarties pasirašymo, ypatingai jeigu būstas įsigyjamas su daline apdaila ir yra galimybė pateikti savo projektines korekcijas. Tiesiog mažiau visko perdaryti reikės ir tikėtina, kad namai bus su minimaliais kompromisais, dėl kurių žmonės vėliau ir ieškosi naujo būsto. ?
Taip pat, pasitelkus dizainerio pagalbą, galima nemažai sutaupyti ir pasidaryti tikrą svajonių būstą, net ir tada, kai iš pirmo žvilgsnio būstas neatrodo labai patrauklus. Dažnai būsimi gyventojai tiesiog neturi fantazijos, patirties arba paprasčiausiai nežino kokią įtaką vienas ar kitas projektinis sprendimas gali padaryti būstui, kad jis maksimaliai atitiktų jų poreikius ir taptų kur kas patrauklesnis.
Labai įdomu pasmalsauti kaip Tu vertini 2021 metus NT srityje, bet tuo pačiu įdomu pažvelgti į viską iš toliau. Ar galėtum apibendrinti NT situaciją dešimtmečio laikotarpyje? Kaip keitėsi žmonių poreikiai, įpročiai, NT paklausa, pasiūla ir t.t.?
Manau, kad bendroji tendencija ką galima būtų drąsiai įvardinti, tai – būstai sumažėjo. Jeigu anksčiau dviejų kambarių buto vidutinė kvadratūra būdavo apie 50-60m2, tai dabar yra apie 35m2. Vystytojai rengia mažesnės kvadratūros butus, nes tikriausiai galvoja, kad už šių dienų 1m2 įkainį didesnių būstų tiesiog niekas nepirks. Bet galiu papasakoti ne vieną atvejį, kada perkami ir jungiami du arba trys butai, nes žmonės paprasčiausiai nori komforto.
Tas pats ir su namų kvadratūros mažėjimu. Tokių namų kaip dabar anksčiau niekas nestatydavo – buvo manoma: arba butas arba jau kur kas didesnis namas. Taigi, to pasekoje kokybiškų didesnės kvadratūros namų pardavime beveik nėra. O tie nedideli namai dažnu atveju dar būna ir be garažų, nors jų poreikį pastebiu gana didelį.
Tam tikru momentu, buvo labai populiaru statyti vieno aukšto namus, tačiau negalėčiau įvardinti kad ši tendencija užsiliko. Vis dar yra, kam tokie namai labai patinka, bet vystytojams tai nėra labai patrauklu dėl to, kad reikia didesnių sklypų ir pan. Vėliau buvo labai išpopuliarėjusi kotedžų statyba su vos 1a žemės sklypais prie kotedžo. Labai daug yra žmonių, kurie jau pagyvenę kotedžuose ieškosi namo, tačiau patys kotedžai vis dar gana populiarūs.
O jeigu apibendrinant plačiau, tai prieš pandemiją labiau sąlygas diktavo pirkėjai. Būstus rinkosi ramiai, neskubant, nepaisant to, kad jau jautėsi šioks toks augimas, o dabar viskas yra atvirkščiai. Sąlygas diktuoja pardavėjai. Pirkėjai vis drąsiau įsigyja būstus dar tik planuojamuose statyti NT objektuose, ko tikrai nebuvo prieš tai.
Ką mums atnešė pandeminis laikotarpis? Ar pastebėjai kokių nors naujų tendencijų?
Pandeminis laikotarpis atnešė tikrai didelių pokyčių. Pirmiausia tai žmonės suprato, kad jiems reikia daugiau kambarių, vien dėl atsiradusios būtinybės dirbti namuose.
Kitas svarbus pokytis – atsirado labai didelis antro būsto poreikis. Ypatingai išpopuliarėjo pajūris. Nemažai mano klientų nusipirko butus Palangoje, Šventojoje ir iš ten dirbo nuo pavasario iki rudens. Taip pat labai daug buvo perkama sodybų užmiestyje. Galimybė išvažiuoti iš namų ir pakeisti aplinką tapo dideliu privalumu.
Iš tiesų buvo labai daug juntamų pokyčių ir šeimose: vaikai panoro atsiskirti nuo tėvų, įvyko nemažai skyrybų ir t.t. Tai neabejotinai padarė nemažai įtakos ir NT srityje.
Kalbama, kad nekilnojamas turtas praėjusiais pabrango apie 20%. Ar iš tiesų taip yra?
Tendencija tikrai yra tokia, kad nekilnojamas turtas brango ir gana stipriai, tačiau procentaliai įvardinti turbūt galėtų tie, kurie analizuoja statistiką. Ką aš galėčiau pasakyti iš savo patirties tai – skirtingi segmentai pabrango skirtingai. Ypatingas kainų augimas jautėsi Vilniuje, Kaune, Palangoje ir Šventojoje. Didžiausios kainų korekcijos ateityje, pasikeitus pandeminei situacijai, vis tik tikėtina, kad bus pajūryje.
Kurortiniuose miestuose, tokiuose kaip Druskininkai arba Birštonas kainų kilimas jautėsi mažiau, tad manome, kad ir situacija ir išsilaikys gana stabili.
Ar galima teigti, kad šiai dienai nebeliko patrauklių būstų pirkimui?
Nemanau, kad galima taip teigti. Pirkti tikrai yra ką, ypač jeigu neturi kažkokių ypatingų reikalavimų būstui, pvz.: didelės kvadratūros butas su terasa ir ypatingu vaizdu – tokio būsto pirkėjui gali tekti ir palaukti, kol rinkoje atsirasti būtent toks, kokio norisi. Tiesiog, pasikoregavus kainoms, dalis pirkėjų, kurie planavo pirkti butą, dabar jo nebeįperka, o rinktis mažesnį ar prastesnėje vietoje, atitinkantį turimą pinigų sumą, nesinori, arba kartais toks įspūdis gali susidaryti, kai pamatai kaip greitai nuperkami naujos statybos butai.
Galbūt galima teigti, kad šiuo metu parduoti galima bet kokį, net ir mažiausiai paklausų, NT?
Aš sakyčiau, kad bet ką galima parduoti visada. Tai priklauso nuo kainos ir nuo brokerio profesionalumo ? Ką galima tikrai pastebėti, kad lengviau šiuo metu parduoti vadinamas ,,prabangos prekes” pvz.: sklypas ant ežero kranto. Neretai šiomis dienomis toks NT perkamas bijant infliacijos, turint pinigų ir norint juos investuoti.
Bet kuriuo atveju, yra tam tikros egzistuojančios kainų ribos, ir jeigu yra norima parduoti būstą už neadekvačią kainą, tikėtina, kad to padaryti nepavyks.
Jeigu reikėtų palyginti 2021 metų pradžią ir pabaigą, ar jautėsi, kad kainų augimas lėtėjo, stabilizavosi, o galbūt kilo toliau?
Metų laikotarpyje tokius rezultatus įvardinti nėra visai paprasta, vien dėl to, kad kai kurie sandoriai trunka ne po mėnesį ir ne po du. Tikrai galima įvardinti tai, kad praėjusiais metais minimaliai jautėsi sezoniškumas. Paprastai vasarą juntamas mažiau intensyvus laikotarpis, 2021 metais vasaros laikotarpis buvo gana aktyvus, taip pat į metų pabaigą natūraliai pirkimo procesai aprimsta dėl pasiruošimo artėjančioms šventėms, tačiau šiais metais laiko dovanoms turėjome mažai – apžiūrų ir sandorių buvo gana daug.
Kainų kilimas kaip buvo, taip, manau, ir liko, tačiau kažkokių išskirtinių pasikeitimų nuo situacijos, kuri buvo prieš pusę metų, nepastebime, išskyrus tai, kad bankams įvardinus, jog antrajam būstui nuo sekančių metų duos finansavimą nebe 80%, o 70% tikrai buvo norinčių suskubti įsigyti būstą dar šiais metais.
Ar dažnai praeitais metais buvo perkami būstai nuomai? Kokia Tavo patirtis?
Taip, mes vis dar turime labai populiarų investicinį sprendimą – būstas nuomai. Ir taip jau turbūt susiklostė, kad mes Lietuvoje dažnai turime daugiau nekilnojamo turto ir prastesnį auto parką, nei pvz. Latvijoje. Nuomos rinka tikrai nesusitraukė, turime nemažai Lietuvoje gyvenančių užsieniečių, nuomojančių butus studentų ir šeimų, kurios pvz. dėl kainų kilimo pernai dar nenusipirko būsto ir planuoja tai padaryti šiais metais.
Tradiciškai perkami nedideli butai nuomai, tačiau pasitaiko atvejų, kuomet perkami ir kotedžai, namai arba prabangūs butai senamiestyje arba kitoje perspektyvioje vietoje, nes manoma, kad ten laukia mažiausios kainų korekcijos.
Ką patartum norintiems parduoti ar įsigyti būstą dabar? Ar pirkti ar vis tik palaukti?
Viskas priklauso nuo situacijos. Jeigu norima įsigyti būstą sau ir randamas tikrai tinkamas variantas, manau, kad nereikia nieko laukti. Taip pat galima pirkti būstą perspektyvioje vietoje ir ilgalaikei investicijai. Jeigu tikimasi nusipirkti būstą ir greitai jį pardavus užsidirbti nemažai pinigų, tikėtina, kad taip gali ir neįvykti. Jeigu norima būstą parduoti ir žmogus neketina gautų pinigų laikyti sąskaitoje, o kažkur kitur investuoti, tam tikrai labai geras metas.
Ko laukti šiais metais NT rinkoje?
Manau, kad šiais metais nebūsime dar pilnai išsivadavę nuo pandemijos. Taip pat tikėtina, kad turėsime dar didesnį infliacijos augimą, A+ ir A++ klasės būstų statybos kainos kils dėl kaštų didėjimo bei atsiradusio naujo infrastruktūros mokesčio ir daugybė kitų faktorių, tokių kaip atlyginimų augimas bei statybinių medžiagų kainų kilimas. Tokioje situacijoje nematau priežasčių ženkliam NT kainų mažėjimui.
Mano subjektyvia nuomone, kai galėsime šiek tiek laisviau gyventi, galbūt nebebus ir tokio didelio poreikio NT pirkimui. Žmonės planuos daugiau pramogų, kelionių, galbūt netgi kai ką, ką įsigijo praeitais metais, nuspręs parduoti. Manau, kad bet kuriuo atveju, į tokį patį gyvenimą, kaip anksčiau, mes turbūt jau niekada negrįšime ir tam tikri pokyčiai mūsų gyvenimo būde ar pasikeitusiuose darbo įpročiuose išliks. Todėl ir svarstau, kad laikas parodys, kaip iš tiesų gyvensime toliau.
Taigi, pritariant Patricijai, norisi pridurti, kad susikurti namus yra ypatingas įvykis kiekvienam žmogui, porai ar šeimai, kuris ateina tam tikru, tik Jums geriausiai juntamu, laiku. Ir jeigu Jūsų gyvenime atėjo toks metas, kada jaučiate, kad šis momentas yra dabar, nematau priežasties savo namų kūrimo atidėlioti vėlesniam laikui, nes visuomet gali atsirasti įvairiausios aplinkybės, kurios gali atrodyti nepalankios.
Ir jeigu Jūsų dar tik laukia ši kelionė, norisi palinkėti drąsiai žengti savo svajonės link. ,,Geras planas šiandien yra geriau už puikų planą rytoj”. (George S. Patton)
O jeigu norite planuojant bet kokius savo NT pokyčius, turėti atsakingą, patikimą bei tikrai savo sritį išmanančią partnerę, tikiu, kad Patricija yra būtent tas žmogus, kuris atsakys į visus Jums rūpimus klausimus ir padės išspręsti įvairias, net ir kebliausias NT situacijas.
Šilti linkėjimai SAMANOSE..
